图：2021年部分企业发卖目标完成情形
数据来源：中指数据CREIS
公布年度发卖目标的32家代表企业，目标完成率总体明显低于去年，除绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等目标完成率超100%外，大部分企业未能完成年度目标任务。
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三甲门槛低落
中指研究院监测数据显示，碧桂园、万科、融创分别以累计发卖7588.2亿元、6203亿元和5976亿元位列三甲，合计发卖19767亿元。
比较2020年碧桂园、恒大、万科发卖分别达到7888.1亿元、7038亿元和7011亿元，今年略有缩水。
2021年，千亿房企坚持在41家，同时共计158家房企跻身百亿军团，但内部阵营分解加剧。面对行业融资紧张的形势，房企不再纯挚追求规模扩展。3000亿以上、1000亿-3000亿、500亿-1000亿、300亿-500亿、100亿-300亿房企分别为9家、32家、25家、38家、54家。
图：2021年百亿企业各阵营数量情形
数据来源：中指数据CREIS
各阵营门槛值有升有降，TOP3房企门槛值为5976.0亿元，较上年低落14.8%；TOP10房企门槛值为2903.0亿元，较上年增长0.4%；TOP30房企门槛值为1218.9亿元，较上年低落6.7%；TOP50房企门槛值872.2亿元，较上年增长1.4%；TOP100房企门槛值为330.8亿元，较上年低落0.7%。
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三大城市群贡献超过6成
2021年，二线城市连续成为百强房企的古迹后盾。中指研究院监测的50家百亿代表企业中，二线城市古迹贡献占比为58.1%，但较2020年微降0.2个百分点；三四线城市古迹贡献率为23.4%，同比增长0.3个百分点；一线城市古迹贡献率为18.5%，总体保持稳定。
图：各梯队城市商品房发卖面积占比变革
数据来源：各地统计局，中指研究院综合整理
从各个城市群的古迹贡献率来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群发卖贡献率分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比超6成。
从详细城市来看，杭州、北京、南京、上海、广州、苏州、武汉、重庆、成都、深圳列2021年百亿代表企业城市发卖额前十名。个中，武汉、南京、杭州发卖额同比增速较快，分别达到37.7%、28.67%和28.4%。
中指研究院认为，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏：加速发卖回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；提升产品力和做事力，提升品牌竞争力。
此外，在行业调度阶段，央企、国企上风突显，或将迎来新的发展机遇，民企可寻求与国企互助机会，更好地拓展发展空间。
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促进房地家当良性循环
2021年12月召开的中心经济事情会议对房地产市场的康健发展，重申了要坚持“屋子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时还有一个新的提法——促进房地家当良性循环。
作为支柱家当，房地家当的良性循环，关乎国民经济的稳定增长，不仅是房地产市场康健发展的长期目标，也是一项极为繁芜的系统工程。
中房智库苏志勇撰文认为，促进房地家当良性循环，至少包括三个层次：
一是在宏不雅观层面要实现房地产及其高下游家当链的良性循环；二是在中不雅观层面要实现房地产市场的良性循环；三是在微不雅观层面要实现房地产企业自身经营发展的良性循环。
行业“入冬”之时，房企间正在加速分解。个别范例房企在2021年下半年陷入流动性困境之后，开拓培植的楼盘项目要由地方政府参与善后，这使得从2021年9月份开始，地方政府在实行层面大幅加强了对预售资金的监管力度。
而且越是信用资质较弱的房企，越是方向于对它们采纳格外严厉的预售资金监管方法，从而导致范例房企的发卖回款周期大大拉长。
虽然流动性压力是全方位的，个别房企违约影响的是全行业的信用，但从面临行业低谷时的表现而言，头部绿档房企展现出了十足的韧性。
从近期行业信贷政策的方向来看，呈现出了却构性宽信用的特色，即央企国企、优质民企开始率先规复债券融资。
此外，合理开放开发贷及优质房企获取并购贷款，预示着在差异化的信贷政策下行业出清加速，发卖回款及投融资方面具备上风的头部绿档房企，穿越周期的能力会进一步凸显。
银河证券房地产剖析师王秋蘅认为，当前阶段房地产市场已过政策底部，房企融资的“至暗时候”也已经度过。但是，未来政策落地对“房住不炒”的基调不会改变，大幅度宽松很难再现。
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绿档房企扩大上风
近期，央行、银保监会联合印发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融做事的关照》（以下简称《关照》），重点支持优质房地产企业吞并收购一些脱险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，政策落点意在帮忙脱险房企完成项目转让，缓解脱险房企流动性压力。
从收购工具及收购主体来看，《关照》强调收购工具是涌现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，同时对收购主体的哀求是必须自身条件要好。
随着政策落地履行，不仅能够盘活增强脱险房企的流动性，央企国企、优质民企有望借助政策东风扩大上风。
比如龙湖。过去几年间，龙湖集团不在发卖规模增速最快的地产商之列，但却属于财务表现相称稳健的范例房企。2021年前11个月，龙湖集团累计实现合约发卖额2504亿元，比2020年同期的2428亿元增长了3%。
龙湖集团强调主动融资，让融资杠杆与公司业务相匹配，保持融资定力而不失落控，从不开展风险系数较高的短期融资品种。在资金面偏紧的2021年上半年，它的整体借贷本钱进一步优化至4.21%的历史低位。
金科股份也是行业里稳健发展的范例房企，少数几家头部绿档房企之一。
放地产市场的下行周期里，融资端遭到封堵，企业想穿越周期必须依赖自身强大的“造血”能力，即发卖回款。截至2021年前三季度，金科股份累计实现合约发卖额1463亿元，比2020年同期下滑了0.7%。但与此同时，金科股份在2021年前三季度的发卖回款达到了1435亿元，回款率高达98%。
这便是金科股份所强调的“有质量的发卖”。金科股份的一位高管表示，在发卖事情上不会捐躯长期利益追求短期规模，坚持现金为王，做有回款的发卖。2021年前三季度，金科股份的经营性现金流净额同比增长了570%。
“房地家当的旧光阴已经由去，将要探索新的发展模式，促进房地家当的良性循环。政策调控已走过底部低谷，但全面大幅宽松的刺激政策很难再现。”
一位范例房企管理层表示，“在当前市场下行、行业阵痛的周期里，范例房企在加速分解，那些规模克制、杠杆可控、发卖刁悍的头部绿档房企，下一阶段的发展上风和资源都会更加显现。”
