长三角和大湾区都有着弘大的刚性需求和养老需求。现在，面对楼市复苏的迹象，很多人更想快点买票上车了。
而前阵子，你黄局长的一篇爆款《北京在喊穷，上海在膨胀，广深在拆墙，中国超级城市的新变局》全网阅读量超过千万，引起精英阶层大谈论，每天都能收到不同大佬的反馈。
当时我就明确地提出，北京对标华盛顿，上海对标东京，广深对标大旧金山的格局，越来越清晰了。
国家意志与市场力量的相互交织，正在深刻重塑着当前中国三大城市群的面貌。很多人问我说，这会对环京、环沪、环广深的楼市产生什么样的影响？在三大都邑圈如何投资，才能实现财富的保值增值。
以是，我又写了这一篇文章，揭晓答案——
01
上海正在选择东京模式，未来其人口分布，将从圆心状变为发射状。
这对付外围的楼市无疑是一种利好，由于这会带来刚性需求和养老需求的外溢。总体而言，在长三角投资该当是苏州、无锡 > 宁波 > 嘉兴南通。
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从这张表可以看到，06年至17年苏州小学生人数从35万人增到73万，势头凶猛，而无锡是略增，宁波是结束，南通嘉兴是负增长后有所回暖。
比起常住人口，小学生人数更能反响每个城市人口流动的态势，由于常住人口每年都会公布，按照地方的人力财力，很难想象基层会花大力气去调研，很多时候是估算出来，而且对常住人口，地方上也有改动的冲动。
从这个指标出发，你黄局长最看好苏州无锡。
宁波虽然是操持单列市，力量等级较高，但是这几年小学生人数一贯在减少，解释竞争力正在减弱，其重化工、钢铁、汽配等支柱家当不像以前那么风光，须要我们进一步的不雅观察。嘉兴南通这两个地方，是户籍人口跟常住人口严重倒挂，充满不愿定性，没必要去冒险。
如果我们进一步缩小范围，只看昆山、太仓、平湖、嘉善、启东几个卫星城，你黄局长只有一个建议——太仓。这绝对是一个代价洼地。
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我们先看这张图片，你创造没有，环沪几个卫星城的房价跟GDP形成了非常紧密的正干系关系。昆山GDP 3832亿元，一手均价1.7万。太仓GDP1330亿元，均价1.6万。启东GDP1063亿元，均价1.5万。平湖、嘉善则依次递减。
GDP高房价就高，GDP低房价就低。这是符合我们的基本认知的。但现在有越来越多的迹象显示，大都邑圈时期的卫星城，房价将不再由其自身的经济水平所决定，而是要看离超级城市有多近。
这个规律，在深圳身上得到了验证。
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我们看这张图片，东莞凤岗的GDP只有289亿元，远远比经济中央虎门、政治中央南城要低，但凤岗的房价却反而是最高的，一手均价要到2.3万，部分楼盘乃至卖到了3万，比东莞市中央的房价还要高。
为什么会涌现这种情形？
唯一合理的阐明，便是凤岗离深圳实在是太近了，它是东莞所有镇街当中离深圳市中央最近的地方，承接了最多的外溢需求，有最为强劲的购买力。
凤岗离深圳政治中央直线间隔大概25公里，离经济中央南山区大概30公里。而太仓离上海市中央直线间隔也便是35公里，相差并不太多。
凤岗都能卖到3万，太仓为什么不可以呢？这里绝对是一个代价洼地，理论上还有很大的上升空间。万事俱备，只待长三角一体化的东风，呼啦啦地吹起来。
03
从经济上来看，粤港澳大湾区的增长潜力，可能是三个城市群当中最大的。由于京津冀讲究政治地位，长三角同质化竞争严重，而大湾区的互补性最强。不过从房产投资的角度来看，大湾区的坑还是比较多的。
都说房价短期看金融，中期看地皮，长期看人口，一个城市的人口吸引力决定了一个地方的房价天花板。那么，我们怎么判断一个城市是否具有吸引力呢？
国际上有一个通畅指标，即经济占比全国/人口占比全国，当数值大于1的时候，解释这个地方收入水平跑赢全国均匀线，人口会源源不断涌来，反之则低于均匀线，人口会流出。
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根据智谷趋势的统计，江门和肇庆的人口吸引力数值分别只有0.82、0.97，长期来看难以找到接盘侠，以是我们一定要避开这两个城市。
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而惠州这个地方，由于附近深圳，又不限购，这两年的交易非常火爆。2018年其一手住宅成交14.9万套，排名大湾区第二，比广州、珠海加起来还多。
虽然惠州的人口吸引力数值为1.31，表面上看彷佛有可持续性，但据你黄局长的不雅观察，惠州各处都是雷。
情由有二：
1. 按照大东京的履历，50公里是形成双城生活都邑圈的极限间隔。而惠州紧挨深圳的地方，叫做惠阳区，离鹏城市中央直线间隔就超过了50公里。让那些买不起南山、福田一间房的刚需客，跑到这里买房住并不太现实。除非本身就在龙岗片区事情，间隔还能再近一些。但这群人的数量，比较惠州弘大的住房供应量来说还是少了，以是未来惠州的屋子并不好套现。
2. 深圳有600万套小产权房，占比全部住房市场的60%以上，现在仍有超过一半以上的人住在小产权房中。而且价格还不算贵，从几十万到一两百万都有，刚需客的选择性很多。很多年轻人并不愿意将生命花费在路上，以是甘心买小产权房，也不想大老远跑到惠州去。
长期来看，在惠州投资可能保值没问题——毕竟还是很多人在深圳买不起房，无法将父母接到身边养老，以是在惠州有一定的养老需求——但赚大钱的可能性不大。
在环广深这个地方，你黄局长最看好的地方是东莞，其次才是佛山。
虽然东莞的GDP是8000多亿元，比佛山的近一万亿要弱。但有一种不雅观点认为，东莞是由深圳来辐射带动的，佛山由广州来辐射带动的，深圳与广州的各种发展潜力，就决定了东莞与佛山天花板。深圳势头很猛，以是东莞有可能会赶超佛山。
我还是认可这种说法的。你想想，华为把制造和研发环节都放到了东莞，为什么不是惠州，不是中山（深中通道即将开通）？这背后肯定是寻思熟虑过的。如果你看不懂，那你只管随着最聪明的公司下注好了，大概率不会有错。
在这个充满不愿定性的时期，我们唯一能做的，便是睁大眼睛，寻求最优的配置。如此，我们才能对冲未来可能会来临的风险。
本文作者：旺角黄局长
