中科产发（深圳）运营做事有限公司董事长 阎镜予
谈论高朋：
中集产城党支部布告、家当研究院院长 张一平
东久新宜首席投资官 陈名
ESR中国区董事总经理兼华东区总经理 王帅
中南高科家当集团副总裁兼广东区域公司总经理 孟泉
鼎界实业董事长 陈朝朝
深圳中电智谷、中电智方舟总经理 孙巍
喷鼻香港元丰成本管理合资人 古迎辉
阎镜予：本日特殊感谢不雅观点给大家这样一个机会，本日高朋满座，有来自家本地产界的，有来自物流地产界的，同时也有轻资产做事，还有成本投资的，我想咱们台上的这些高朋基本上涵盖了全体家当生态的方方面面。
不雅观点给我们的命题作文是三个关键词：家当、联通、成本。
我们从第一个关键词提及，先聊聊家当。首先请教中集产城的张一平总。中集本身是做实业的，从实业出发做家本地产，相对来讲会有很多自己做事的能力，咱们不仅仅供应物业空间，包括在行业家当链上打造，都有自己的特色。我记得咱们在航空航天家当里面也是非常领先，也是协会领军的企业，以是想请张总给我们先容一下中集是怎么来做企业生态做事的。
张一平：刚才由于韶光关系我没把卫星家当展开来讲，我在这里大略给大家先容一下。由于讲到卫星家当，大家以为既很近又很远。近在哪里呢？我们国家第一颗东方红卫星发射上天之后热了一阵，但是大家对卫星打上去能做什么并不清楚。最近几年为什么这么热呢？由于我们有一个竞争对手马斯克，他在做星链操持，他要送42000颗卫星到太空，以是一下子就热了。卫星有三个基本的功能，第一是通讯功能，第二是定位的功能，也便是导航的功能，现在我们用的很多导航，原来是GPS，现在是北斗。第三个遥感，也便是成像、拍照。
宇宙非常大，但是空间资源是非常有限的。由于打卫星，按照联合国的国际电讯同盟的规定，我们要向它申请轨道和频段资源，而且奉行的是先占先得，你可以申请，你申请了一定年限没有利用就作废。马斯克要打42000颗上天，我们中国人也不甘示弱，我们有一家国有企业要打12992颗卫星，上海国资委成立了一家企业也要打12000颗星。打星非常主要的是看运载能力，中国人从1970年到现在打上的卫星不到1000颗，但是这两家企业要打2万多颗卫星，在那么短的韶光内实现，一个就看我们的运载能力，第二个便是本钱，可以说我们的运载能力和本钱已经远远掉队于马斯克。
以是从这方面来讲，我以为这个家当是具有非常大想象力的，我们在2018年由于有美国ORBCOMM这件事，它不跟我们玩了，我就自己玩，我们不懂怎么玩，当时讲我们要懂家当，我就躬身入局。以是我在想做家当生态，做个园区要形成家当生态，它的门槛会比较高，要么便是买，要么便是租。但是我成立一个同盟，或者成立一个协会来做这个家当生态，相对来说门槛会比较低，最多交个会费，运营得好的可能还不用交会费。以是从我的经历来讲，我以为做家当生态，成立同盟或者是成立商协会，该当是一个比较好的生态打造的路子。
我们现在的主见叫“学研投政企协”，我们把学术机构和研究机构，以及政府、企业、协会都拉起来。在协会这一块，我们一定要有链主企业，然后要参与到政府的政策制订里面，深圳市发改委去年发布了促进卫星家当发展的16条，个中我们协会发挥了比较大的浸染。在20+8的空天家当落到宝安之后，宝安区上个月出台了促进空天家当发展的13条，这是我们协会在宝安区科创局的辅导下，通过我们跟协会的企业做调研，拿出来的这么一个家当政策。宝安区的领导也比较专业，他说，我这个家当政策挂在墙上不是给人看的，是挂出来会有不少企业集聚到我这里来，我以为这个政策就有用了。还有便是在协会里面要有化学反应，企业之间要有互动，比如我们跟国家星网打造一个供应链平台，刚才讲到我们发射卫星、造卫星的本钱都很高，怎么降下来呢？便是从航天级往工业级转，现在电子信息这一块，深圳是比较有上风的，技能的前辈性方面比较强，以是我们协会现在在打造一个供应链平台，在深圳宝安现在有300多家企业，跟星网干系的零部件供应企业，把它们纳入到它的供应链平台里面。还有跟院校一起互助，我们在做一些省一级、市一级的课题。有了这些链接之后，我以为这个家当生态有很多，包括深圳现在有一个航天航空协会，那个会长是东方红卫星的董事长，他也跟我讲，我们两个协会能不能一起来协同，我说可以。以是这些方面，如果说能够让协会之间产生化学反应，能给政府政策制订方面起到一定的浸染，我以为这个生态圈打造起来可能就会比较生动。加上我们有园区，刚才也提到了，光明有一个园区，现在在宝安也有一个园区，未来还有两个园区准备纳入到我们协会和中集产城互助的范围里面。
阎镜予：感激一平总，实在从家当生态来讲，我们这里还有一位也是有非常强大家当背景的代表，便是中国电子。中国电子已经在全国做了特殊多的家当园，尤其是中国电子在打算家当里面，本身也是有非常强大的技能根本，也想听一下中国电子的孙总分享一下怎么通过自己的能力给入住园区的企业赋能。
孙巍：刚才听了各位高朋的分享，我以为很多逻辑，包括大家的一些做法在打造家当园区方面还是挺相通的。
中国电子来深圳已经有将近两年韶光了，作为一个天下500强从北京迁过来，也是引起了很大的轰动，中国电子来了之后也在做几件事，我们进行了业务的重组。国资委对90多家央企都有自己的定义，便是要有一个牵头的主营业务和计策定位，中国电子是国资委定的打算家当的链长单位，我们的计策目标是打造网信奇迹的核心计策科技力量。我们有5大紧张的家当方向：打算家当、集成电路、网络安全、数据管理、数据运用和高新电子（军工）。同时我们在今年以来也把我们旗下其它的业务做了一个重新的梳理，做大做强，家当园区是我们业务支撑里面非常主要的板块，把家当园区独立出来了。同时我们在这边和深圳市政府合伙成立了元器件及集成电路交易国际中央，目前我们也是在其它的区落分中央，我们希望能把元器件供应、防断供等等的功能表示在我们的计策层面。同时我们成立了数产集团，这是我们专业的子集团，便是做数据的管理和运用。
家当园区方面，中国电子旗下做得最大的一块是中电光谷家当园，现在运营了40多个城市，有80多个园区。如何把我们的家当载体、家当空间、家当管理能力和主营的业务进行结合，现在也是中国电子想要主打打算家当、数字经济干系的园区，我们的家当园区运营也是一个很主要的抓手。我们在业务层面是一体两翼，以家当运营为主体，家当开拓为支撑、家当投资为引擎，实际上也是涵盖了我们现在比较主要的几个家当招商运营的工具。个中我们的家当投资板块已经从2015年旁边开始做天使投资，转向为我们的城市导入家当做相应的做事，成为了一个主要的配套。家当运营也有数字化的板块，以是我们在各个地方还是会根据城市的特色和禀赋，打造不同的主题家当园区，只管即便跟我们的打算家当和数字家当进行相应的结合。比如说我们能做的关于数据管理、数据安全的中央，是可以环绕它去打造一个家当生态的。比如说我们可以做智算中央，而且现在都有这样的成功案例。我们也希望根据当地的家当特色，做事本地的经济。
在业务上我们连续几年的运营收入占比都超过了50%，纯地产的收入是逐年低落的，我们也意识抵家当做事作为公共根本做事举动步伐不像地产这样的高暴利行业，还是一个以运营为主的方向，我们目前做事两个板块，一个是政府，一个是企业，我们一贯践行央企带动大中小微企业的联合创新，我们提出P+EPCIO的模式，从前期开始的EPC再到运营，是闭环的做事体系，通过研究、方案和政府达成共识，然后把它履行和落地，把它一贯走下去。目前我们几十个园区都是在这样推进。
目前我卖力的这一块便是在深圳华强北的园区，我们拿我们的家当资源和政府政策互助，由于我们进入深圳比较早，我们在华强北有50万平米的厂房，我们现在拿了近7万平米的项目，有做城市更新、综合整治的项目，做了一个智能硬件的创新中央，福田区也出台了专项政策给予支持，互助的成果也是非常多的，这也是中国电子践行网信生态打造的一个小的窗口和示范。我们在这几个载体里面各有分工，有纯粹做家当运营做事的，看重科技成果的转化，看重帮企业跟中国电子的核心企业进行链接，用很多活动、对接会，以及成立深圳信创硬件家当同盟等等办法，跟企业建立联系，包括我们建立了适配中央，也有跨区域协同的板块，为全国的家当园区的招商以及他们到深圳发展供应渠道和窗口。还有以我们的家当配套为做事的，便是更求经济效益的板块，我们做了不同的定位，把我们的项目整合成中电创新科技集聚示范区，这样一个软整合是运营上的，不是股权上的，去年也得到了中国电子管理创新的三等奖，也是对我们运营的创新或者思路切实其实定。
未来我们想还是在我们的主营业务范围内，更多地看重于对企业的做事、运营资源赋能和本地的认知、政府的支持多方面的结合，希望能让更多的家当园不仅成为一个帮助当地进行家当组织的新发展亮点，也同时成为中国电子带我们的核心二级企业去发展业务，形成一个双向共赢的结果，也希望未来有更多的精良案例呈现出来。
阎镜予：感激孙总，前面两位都是国企，同时也是有实体家当做支撑的背景。家本地产市场民企某种程度上比国企活得更困难，但是民企里面也有特殊精良的代表，大家知道中南高科不管在归让还是在管理水平上，也基本上能做到行业的顶尖水平。作为一个民企，尤其是我们自己在行业资源可能相对前面两位有实体企业做支撑的先天上风的情形下，民企如何突围，如何打造民企的特色？也想请孟总给大家进行一个分享。
孟泉：今天下午听了几位企业的演讲还是收成颇丰的，尤其刚才两位中字头的国央企，充分表示了国企担当的作风，让我感到收成颇丰。
中南高科作为海内民营园区的运营商，我们在海内80多个城市运营了200多个园区，目前在全体大的市场环境下，中南高科也在持续思考如何在未来的市场上钻营自己的生存、发展，钻营自己的第二发展曲线。上个月中南高科也是正式对外发布了我们的第二增长曲线英大联科，跟本日的主题比较呼应，便是将生态体系建立和运营作为我们的第二发展曲线，钻营新的增长点。
我们现在重点将企业作为非常主要的数字资产的资源做一个生态的发掘和运用，中南高科目前已经入园的企业超过1万家，由于我们目前的企业大部分是中小乃至是微型的入园企业，虽然数量比较弘大，但是整体的质量肯定是不如国央企的重点企业那么高，而这些企业又是中国制造业企业非常主要的基石，很多种小微企业都是具备非常高的发展性的，我们的园区里涌现过很多的企业，从入园开始一贯到末了，发展为高新技能企业、专精特新小巨人乃至上市企业。但这些企业我们在跟他们互换沟通的过程中创造他们的需求是非常详细的，小到一个报告、订单，小到一个详细门牌上要放什么颜色的字等等很详细的问题。我们经由这段韶光之后创造，不管我们通过高科技的手段、数字化的手段还是赋能的手段，末了都是要落实到人，也便是落到这些企业家，落到这些真正为中国经济发展、制造业发展实打实做贡献的详细的活生生的案例上。
以是我们在互换过程中，在重点打造两个板块，第一个板块是企业家社群。除了我们的1万多家入园企业之外，中南高科每年会打仗到准意向入园企业大概20万个旁边，这些入园企业虽然没有入园，但是它本身的企业质量非常好，我们将这些企业通过我们一系列的家当结合，把它打造为企业家社群。比较范例的案例是我们跟著名财经作家吴晓波师长西席互助的中德制造业研修院，每年通过大量的实地授课、拜访，包括一些参访、论坛，把这些入园企业和意向的入园企业通过这样的办法打造成活生生的社群，通过社群的运营，将我们的流量转化成私域流，持续对这些企业家进行深耕，帮助他们在生产经营过程中链接更多的资源。
第二是在数字化领域一贯在持续进行考试测验。我们所谓的数字化，一方面是将我们的这些数字资产形成标签，变成我们的数字化资源，比如说我们利用腾讯企业微信、腾讯云等资源，把他们进行数字化、标签化的处理。同时我们和海内一些有名软硬件做事供应商达成了很持久的互助，包括硬件方面的遐想、戴尔，我们举办了戴尔中国聪慧行，已经在全国做了20站，将我们的商用产品和企业的实际去一些结合。包括我们和海内工业软件领域比较有名的企业互助，乃至我们下一步会和一些更有名的企业达成一些计策互助，将这些数字化的能力赋能给入园企业，帮助他们办理实际生产经营过程中的一系列更加详细的问题。来形成整体的生态。中国制造业企业有很多很详细的需求，我们也希望借助我们平台的力量，借助中南高科的努力，帮助入园企业不断地在经济发展过程中发展、壮大、腾飞，为中国经济的基本盘打好更好的根本。
阎镜予：感激孟总。前面三位都是业主，全体行业里面还有轻资产做事商，不是业主，但是是为业主供应做事。我们知道鼎界实业公司刚成立，但是陈朝朝师长西席以前也是深圳政府的领导，有多年的行业履历，我想听陈总先容一下，鼎界作为一个轻资产做事商，怎么给业主们供应自己的做事，能够为大家赋能。
陈朝朝：感激阎博士，该当说我们选择这个路径，实在是基于对目前市场的三个判断，第一个是原来我们在家本地产头部的很多是民营企业的创新模式，近一年年来纷纭在退出。第二个是我们做得比较好的，比如说中集产城、中电，国企和民企的互助，目前看是大势所趋，也是目前我们能看到唯一的一个还有巨大前景的办法。第三个便是刚才阎博士问的民企的路在何方。如果我们不能办理行业里面纯市场化经营的逻辑，这个市场是不对的，或者这个市场就没有。真正民企的商业模式，这几年有很多好的模式，但是可以讲这个行业里面的商业模式、盈利逻辑是断片的，现在政府给出的路径没有完备走通，现在全体行业里面是非常痛楚的，这是不正常的。
我们在去年研究和试水之后选择了其余一条路，我们做得比较轻，但实在我们是用家当的股权投资+项目操盘，核心目的是办理未来有极大发展潜力的家当做事痛点问题，落脚点是办理行业痛点问题。
刚才听几位专家发言，我特殊关心一个事情，无论是数字家当还是家当园区的做事，我们在聚焦一个家当纵深做事的体系下，我们的代价一定是办理它的痛点，哪些痛点是我们能办理的？我们有代价去办理的？我以为找到这么一个核心的节点是我们做家当做事、家当运营的代价所在。我们去年做了一年的考试测验，非常难，有政策的问题，也有市场的问题，特殊是对我们这个行当的人来讲，我们的边界到底在哪里，这一点非常关键，我们不能把优先的资源投入到我们不能表示最大代价的领域。
我们原来也一贯在讲，我们非常关注生态体系，我看本日几位专家也在讲生态体系。但是生态体系是非常弘大的，到底我们自己的定位在体系中是什么样的位置？大家可以看到很多模式，大家都是基于自己的上风，我们的出发点都一定是我能办理的问题，我以为这一点该当是普遍共识，如果再往深层次深挖，实在我们的老板该当是家当界。我们做出的做事因此落地载体为核心的生态型的做事。再往下深耕，就会把这个家当逻辑、运营逻辑、商业逻辑打开。
我有一个不成熟的判断，我认为未来的家本地产和家当做事，可能会涌现更多的模式化的创新，乃至是裂变，有可能家本地产只是我们个中的一个分支，可能不是主流。以是我们以为这几年在家本地产的环境，虽然大家很困难，但我以为这几年是我们正在发生一个巨大裂变，包括我们在这么多年的房地产行业粒粒、家本地产行业里，没有利用过现在这个社会的科技的发展、数字的发展，它一定会带来我们全体做事模式、商业逻辑的裂变，乃至说谁能走出来，我相信一定是下一代我们这个行业的佼佼者。
以是我以为还是该当给大家一句鼓励的话，市场上最阴郁的时候不可怕，我们未来的出息非常光明，而且我也非常高兴能够跟这么多精良的前辈、同事一起来共同创造美好的未来。
阎镜予：感激陈总。刚刚陈总也提到一个很主要的话题，便是现在全体行业的基本逻辑可能已经发生了变革，过去可能在家本地产里面也有好多发卖型物业，现在在政府那里已经被卡去世了，能拿到50%可售物业的比例已经不错了，现在高周转的模式已经行不通了。国家关上一扇门，一定会打开一扇窗，这个窗便是本日的第二个话题——联通。我们关上一扇门的时候，一定要给敢于做长期投资、赚慢钱的企业资金融通的通道，以是我们接下来就谈谈REITs和家当结合的话题。
家当园区该当讲是全体行业里面比较新的力量，物流园区是一个非常成熟，而且发展多年，在国外也非常成熟的板块。本日我们特殊高兴有两位物流地产领域已经发了REITs的专家来到现场，发REITs过程中的问题，也有发完REITs往后怎么掩护二级市场、保护投资者的权柄，能够让自己的REITs价格有一个相对平稳的预期和走势的问题。以是我想对两位分别提问，首先有请ESR的王总，特殊想请教王总，咱们现在在REITs这个层面，在发行过程中，物流园区、家当园区要把稳哪些问题，能够提升大家的发行成功概率？
今年上半年国家已经说了，REITs要进入常态化，原来叫试点，今年上半年已经说了常态化。但是从咱们的真实感想熏染来看，到底有没有常态化？请王总给我们做一个分享。
王帅：先把ESR的情形给大家做一个先容，ESR集团成立于2011年，我们是一个从中国走出去的专业从事工业地产开拓的公司，目前ESR集团是环球排名第三大的上市的房地产不动产公司，仅次于美国的黑石和加拿大的柏枫。ESR也是亚太地区规模最大的房地产资产管理公司，目前我们在环球28个国家开拓并管理了大概4200万平方米的物业，公司的重心在亚太区，目前我们在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、印度、印尼、越南、泰首都有进入到当地的市场，并且成为这些经济比较生动区域的行业的领先开拓商。
ESR在中国已经进入了大概35个城市，运营和开拓的体量在1200万平方米，我们的业态规模有物流园区、工业园区，也有数据中央，同时还有两个生物医药的园区在开拓的过程中。
回到刚才阎博士提到的问题，我更正一下，我们的REITs是刚刚经由发改委果组建，已经上报了证监会，准备在今年年底或者明年年初正式上市。我们这个REITs预备的过程经历了疫情期间，全体公司预备这个REITs已经有两年的韶光，去年在上海封城期间也发生停摆，以是还是有一个波折的，并且在这个过程中，国家对REITs的报告也不断从严，以是很多文件的哀求，包括对未来市场的租赁都有更高的哀求。如果大家想做REITs，尤其是传统的行业想转型，想把产品放到成本市场，可能第一天就要考虑合规性，包括要考虑现在国家证监会、发改委果哀求，你当年做这些项目的时候可能并没有这些哀求。举个例子，这次装入我们REITs的第一批项目是ESR梦开始的地方，我们刚成立这个公司在昆山华侨做的三个物流园项目，当时我们报建项目的时候没有水土保持的哀求，大概2016、2017年之后才有水土保持办提出这样的哀求，对每个项目都要做水土保持的前期的报告、过程的管理和末了的受理。我们在报告REITs的时候有这些哀求，但是报建的时候没有这些哀求，以是有一些须要补资料的事情。还有方案国土和住建现在并到一个部门，有些事情你要找方案国土的时候，创造没有这个部门了，要找自规局来办理，在这个过程有很多之前没有预见到的事情，以是须要研读材料，并且要找专业的机构帮你做这些文件。
在2022年底疫情打开之后，我们以为市场可能会回暖，但是今年回暖的速率没有去年预期那么快，以是今年上市的大多数REITs表现没有之前那么好，以是这也给这个行业打开这扇门增加了一些阻碍。但我以为物流资产、工业资产在地产行业里面，跟传统的房地产比较，跟商业比较，跟酒店式的资产比较，我们还是最稳健的，同时也是回暖的时候我们最先有反响的。大家该当对我们这个行业进入REITs充满信心。
阎镜予：感激王总，刚才王总紧张分享了发REITs过程中间要提前预判有哪些问题，提前做好准备。东久新宜已经发过REITs了，而且在市场上已经有一段韶光了，刚才王总也说，过去一段韶光可能达不到市场的预期，尤其是我们看到可能物流还相对稳健一些，但是家当园方面，比如张江高科的REITs，由于哲库退租，直接影响这个REITs价格大幅低落，包括老牌的中关村落，今年的表现也不尽人意。这到底是一个暂时的征象，还是一个行业的痛点，包括我们怎么给到投资人信心？
其余我们也知道，发了REITs之后，它本身是一个平台，这个平台实在是可以去并购其它的同类资产的，咱们发完REITs，作为一个平台往后，我们有没有去收购不是我们自己公司，但是是别人同类资产的操持？如果有的话，大概是怎么样的评判标准？
陈名：主持人的问题比较多，我总结一下，大致先容一下东久新宜当初上REITs，包括现在给我们带来的一些益处，包括我们在管理REITs过程中碰到的困难，以及对未来的展望。
我先先容一下东久新宜，我们是两家公司合并的，便是东久集团和新宜集团在2021年由于股东构造类似，以是我们合并为一家公司，然后又重新在市场上招募了一些投资人。我们目前的主营业务，便是希望把自己打造成一个中国新经济根本举动步伐全面的做事商和供应商，旗下的板块大概涉及了物流、冷链、工业园区、生产厂房、生物医药，以及城市更新这几个板块。
我们这次上的REITs的名字是“东久新经济REITs”，所谓新经济REITs，便是可以放物流资产，也可以放我们旗下的厂房资产，还可以放研发办公资产，这些都可以装到我们的REITs里面。
刚才王总说他们花了两年的韶光推出这个REITs，我们是花了三年韶光才上这个REITs。我们在疫情之前就在考虑发这个REITs，第一批的REITs更多的是方向于国企，以是作为民企，我们当时也不是很确定，也没有民企去上过任何的REITs，以是我们原来是想跟临港一起发。经由中间的一些波折之后，我们双方就拿各自的资产上了。在2022年10月13、14日临港和东久分别在上交所上了自己的REITs，中间的波折也是非常多。刚才王总总结了当中的一些波折，包括合规性的问题、民企终极的受益人的认定、审查等等，中间的程序是非常繁芜的。
我们首发的时候装的4个全部因此生产厂房为主的家当园的资产包，是位于上海、昆山、常州和无锡，都是在华东地区最黄金的生产制造的园区。上市之后它的表现远超我们的预期，原来我们给投资人公布的是95%的稳定出租率，我们自从上市之后一贯是保持百分之百的出租率。在去年第二、第三季度受到中关村落和张江的退租影响下，我们的REITs表现还是比较坚挺的，哪怕是解禁之后，经历了战配的投资人抛售之后，我们还坚持11%的收益率，是领跑产权类REITs的。
发了REITs之后对我们有一些益处，我给大家分享一下，我可以总结9个字：降杠杆、增规模、匆匆品牌。
降杠杆是很显而易见的，我们拿地培植的时候不可避免要用杠杆，至少现在可以看到55%、60%旁边的杠杆率。用了REITs之后，我们可以把自己的股比降到20%，在同样的情形下，我们自有资金投入的杠杆率是显著降落的。
增规模，自从有了REITs的平台之后，特殊是在厂房投资的逻辑上，相称于是一个重塑的观点。在没有厂房REITs的情形下，自从2014、2015年开始探索生产型厂房这样一个资产类别的时候，我们不知道退出的渠道在哪里，直到去年我们有了REITs之后，很多的投资人都来问询，能不能跟他们一起跟投一些厂房。对付厂房这个资产来说，投融管退就已经完备打通了，也匆匆使了我们除了再拿新的地皮开拓之外，我们还可以利用好REITs平台收购其它的资产。这个过程当中并不是一挥而就的，我们虽然有这个信心，也在市场上勾兑一些项目，但是紧张碰到两个障碍，第一个是现在REITs要发行主体原始权柄人的认定，如果你是一个第三方的资产，比如说你是基金的资产，或者说是其它的开拓商的资产，对付直接装到REITs里面来，目前是没有成功案例的，我们目前也在跟发改委做沟通，希望能够打开这个渠道，这样REITs市场才会逐渐变得更靠近发达市场、越来越成熟，这是我们现在在做的事情。
还有一个难点，很多的同行现在也想发REITs，未必想把资产卖给东久REITs。但是到市场运行到一定的阶段，收并购类的项目，包括有一些很小的开拓商，它无论如何都没法达到发改委发REITs的条件，我以为卖给我们也是一个很好的出路，可以活化它的资产。
匆匆品牌，这一块我深有感触。刚才讲到我们把投融管退打通之后，很多成本方来找我们，原来我们只打仗到一些险资的成本方，现在看到有一些投我们二级市场的成本方，他们对一级市场也很感兴趣，由于二级市场已经跌得很厉害了，为什么不能在一级的时候参与拿到优质的资产，提前锁定，反而到末了上市之后回报比在二级市场上要高很多。我们去年到现在一共召募了30亿美金的Pre REITs，以是REITs给我们带来非常强大的匆匆品牌的效益。
在这个过程中困难点也有三个：一个是合规性的问题，我就不赘述了，这个过程中还是须要有耐心，而且要抱着一颗比较积极的心态去面对。第二个是REITs上市之后，我们面对的更多的是"大众投资人，他们的神经非常薄弱，作为运管方来讲很正常的一件事情，比如有租户退租了，空了一两个月才有新的租户进来，但是二级市场就没办法接管，他以为这是不可接管的。以是我们在这个过程中摸清楚了二级市场投资人的想法，对我们的资管哀求就更加严格。以前我们会提早6个月去复盘一些到期的租约，现在我们要更早，乃至要很早就开始跟客户谈，你如果续租的话，我们可以把韶光延长得更多一些。
第三是投资人教诲的问题。现在REITs市场投资人大多数都是投契型的客户，这实在是非常不康健的状态。尤其是我们这次在解禁之后的市值管理的过程中创造这些问题，建议王总在找投资人的时候要特殊把稳，由于REITs的产品属性还是长期投资，一定要匹配好你的投资人。有些玩家便是走短线的，他不是你的长期投资人，以是我们复盘的时候，看到我们在首发的时候有些投资人的选择是缺点的，这次扩募的时候我们就会非常小心地选择投资人。
阎镜予：感谢陈总，把我要转的话题帮我转到了投资人身上。现在到第三个关键词，便是成本。本日我们也特殊荣幸请到元丰成本的古总。元丰成本是终极的出资方，包括帮我们做上市、外洋并购，古总都有特殊多的履历，我想请古总聊一聊，站在投资人的角度，如何看待我们的家当园区资产和物流资产？跟其它的资产比较，为什么我们会选择投这两类资产？对REITs来讲，目前中国市场是什么样的发展状态，跟外洋比较，中国还有哪些发展的空间？
古迎辉：中国的REITs是最近几年才发展起来的，特殊是在前几年疫情的情形下推出的，这也符合国际的老例，比如美国他们在金融环境、家当环境最困难的时候推出REITs这样的金融事情，以帮助政府办理社会问题。中国也是在环境比较差的时候，恰到好处地推出了REITs这样的金融工具。有了这个金融工具之后，我们就对物流根本举动步伐、家当园、消费类的根本举动步伐有了很好的退出通道。特殊是对付家当园、工业园区，以前的退出办法便是整体发卖，采取股权发卖的办法，现在有了REITs，就可以很好地做证券化，达到退出的目的。以是REITs对家当园有巨大的促进浸染，而且REITs市场是非常巨大的市场，它不仅对家当园有一个良性的循环，而且对家当园里面的家当也是有间接的赞助浸染。
现在成本界有一个最新的趋势，不单只投资家当载体，也十分乐意投资家当园里面好的企业，通过投资来引进更好的企业进入抵家当园区。
REITs在中国还是一个比较新的金融工具，或者还在幼儿园的阶段，很多方面还须要进一步完善，包括刚刚也提到了一些税收、法律方面要不断完善的问题。由于REITs在刚刚才刚刚发展起来，全体行业还须要形成规则，现在的规则还没有很好的形成，包括若何认同REITs的组成，怎么推动REITs的上市等等，还有投资者认同的问题。西方的投资者可以采纳很多成熟的方法来规避风险，不会让一个租户占用REITs资产里面很大的比例，他们一个REITs的上市项目可能会找出十几个、几十个乃至上百个租户，以达到分散风险的目的。而且不同的REITs，可能是涵盖在不同的地区、不同的行业，避免由于某个项目涌现问题导致对REITs估值很大的影响。这也是从估值方法反推到我们找项目源的时候该当找什么样的项目，怎么把它形成一个REITs的上市项目，这些都是相辅相成的。
阎镜予：感激古总，本日几位高朋都把自己的真知灼见对大家进行了分享，虽然我们还有很多问题，但是主理方已经好几次提醒韶光到了，大家还意犹未尽，期待明年不雅观点再做论坛的时候，我们大家还能坐在一起，共同连续本日的话题。感激各位高朋。
本文源自不雅观点网
