近两年通过重新定义产品或行业，多个领域呈现出新的代价机会，大到绿色出行观点的电动汽车，小到康健观点的无糖气泡水，无不得到消费者和投资人的双重青睐。在转型变革中央地带的地产板块，代建则成为挖掘行业新代价的范例代表。
12月10日，“第六届·格隆汇环球投资者嘉年华·2021”盛典上的“大中华区最佳上市公司·2021”颁奖环节，“代建第一股”绿城管理控股凭借出色的古迹表现，强大的逆周期属性和充足的发展后劲揽获“最具投资代价公司”称号。其掌舵人绿城管理控股CEO李军也将“最佳CEO”收入囊中。
活动当天，李智囊长西席到临现场，以深度参与房地产行业变革一线的经历，分享了对地产行业当前和未来走向的意见，个人与行业的选择，以及由他带领的“代建第一股”的发展进程和阶段性成果，受到了与会投资人的广泛关注和热烈欢迎。
（绿城管理控股CEO李智囊长西席）
格隆汇整理了李智囊长西席的紧张演讲内容，以飨诸君：
01 中国房地产的义务与出息
在磋商中国房地产的未来之前，有必要对其溯源。
房地产是货币征象。追溯美元和公民币背后的逻辑体系，1944年的布雷顿森林体系让美元直接与黄金挂钩，到1971年美国的黄金储备已经不敷以支撑印钞体量，美国开始向石油美元体系转变，从1973年到2008，石油的价格从每桶3美元达到了顶峰期间的147.25美元。
但现在这个体系也开始无法支撑经济连续快速发展，于是美国又开始进入到新的体系，我们可以称之为科技美元体系。在这个逻辑下来看华为之争，芯片的“卡脖子”问题，背后实际上便是印钞权的争夺。
（来源：公司资料）
中国历史上也涌现过以重金属为发钞物的时期，背后紧张由白银支撑。但从第一次鸦片战役开始，与侵略者签订的大量白银赔款条约冲破了这个发钞体系。
新中国往后，中国找到了全天下绝无仅有的发钞体系——地皮发钞，这无疑是一项伟大的、胜利的、成功的顶层设计，但它存在弊端不足完美，以是现在国家以长期发展的视野，勾引着经济向科技、绿色能源方向迈进。从现有趋势看，未来中国也会进入到更强大的科技发钞体系。
把这个逻辑理清楚后，大家就能够明白为什么大量的机构投资者认为中国房地产的未来会否极泰来。
由于地皮在中国是所有经济活动背后的信用体系，是制度设计，行业的短期变革不会影响这个长期面。当下房地产行业打击垄断、打击权利寻租，打击成本的无序扩展，强调房地产去金融化，目的是让行业更加康健、可持续发展，让行业回归供应居住做事的初心，驱动房地产由“重”变“轻”。
（来源：公司资料）
按照个人的理解，房地产行业正在进入第三个发展阶段，这一期间最主要的任务便是通过产品创新、流程创新和模式创新去重新定义行业，将行业拉回到新的代价创造阶段。
就像苹果重新定义智能机，把手机行业重新拉到新出发点，特斯拉的电动汽车，让燃油车在第三个阶段100多年的内卷中，重新回到第一阶段一样。后续房地产行业也会真正回归到居住、做事、品质时期，这不仅是国家的定调，也是行业自然演进的趋势和须要，绿城管理所在的房地产代建行业便是新阶段的范例代表。
02 轻资产代建的大时期
代建是一个古老又新鲜的家当，紧张为有钱、有地、有资源的委托方供应地产开拓做事，中国很早就有施工企业做代建开拓，美国前总统川普也做代建买卖。绿城管理由于自身基因和多年的探索履历，在代建领域形成了一些独特的思考。
绿城管理所秉承的代建理念是从源头出发，重视对做事需求的理解、对“五维”人群的理解、对业务线条的分解，通过对全体房地产开拓代价链进行重构，实现不同代价链里的代建代价植入。
一是品牌植入，相称于品牌信用带来的产品溢价，赋能新居、二手房交易，在不危害任何人利益的情形下，实现投资人、购房者以及社会的共赢。
二是植入专业的开拓标准，把专业的事委托给专业的人，可以提高地皮开拓效率，顺应供给侧改革逻辑，确保产品品质的同时，有效降落本钱。
三是推动行业重构。传统的中国房地产企业虽然冠以“开拓商”之名，行的却是综合投资之实，身上有很强且很重的投资属性，其最核心能力的评定标准在于投资的胜率。代建企业是真正意义上的开拓做事商，强调做事属性，核心能力在于管理，赚取的是开拓做事佣金。代建行业的壮大将推动中国房地产投资与开拓相分离，向更康健的方向发展。
代建虽然脱胎于房地产，但却完备不同于传统房地产侧重的投资逻辑，是纯粹的轻资家当务。可以清晰地瞥见，在全体传统房地产下行周期中，代建显示出了强大的逆周期属性。
（来源：公司资料）
事实上，代建的赛道也很长很宽。在中国的房地产开拓过程中，除了住宅以外，还有大量的工业、家当园区、公共建筑和市政配套等需求。中指院预测，海内代建市场规模占比将以年均21.3%的速率高速增长，2021-2025年，代建行业渗透率将由4.8%提升至12.5%。
03 代建龙头的担当与野望
绿城管理在海内代建行业里扮演着若何的角色？
首先绿城管理是海内代建行业的一个样本。公司的业务能力全面，就做事边界而言，在十多年的发展和探索中，绿城管理覆盖了从报批拿地，到产品定位、设计、建造、发卖以及物业移交的全流程开拓做事。
做事客户席卷政府、国企、金融机构以及中小开拓商，不同群体的诉求差异明显。比如政府代建哀求社会效益和代价，国企强调合规，中小开拓商更看重体系化的产品和产品溢价等等，以是在操作和做事尺度的把握上非常磨练功力。
（来源：公司资料）
在业务能力的支持下，绿城管理已经成为中国最大的代建做事供应商，业务基本全部来自第三方外拓。截至2021年6月，绿城管理代建项目总数达到334个，合约总建筑面积8400万平方米，在建面积提升至4370万平方米，整体可售货值约4677亿元，能够为公司未来3-5年的收入供应保障。这些项目集等分布在长三角、环渤海、京津冀、珠三角、成渝城市群等紧张经济区域。
同时，绿城管理已经成为中国最大的保障房承建商，业务构造的变革为行业供应了可参照的风向。绿城管理历史上已经为18万户原住民供应过保障房，在建保障房面积约2635万平方米，涉及到25万户家庭，产生了不错的社会、经济影响。
公司保障房业务的稳步推进和规模的不断扩大，也一定程度上反应出海内武断的共同富余主见。不久前，中心经济事情会议明确提出要连续深化供给侧构造性改革，大力推进保障性住房培植，直接点明了代建行业未来的新机会。
而且相较商业代建可能涉及到限购、限价、前期报批、融资等诸多不愿定成分，经由大量确当局代建履历和业务测算模型，绿城管理创造政府代建更随意马虎标准化，为本钱优化供应了空间，将是公司未来古迹的主要发力点。
其次，作为代建模式下率先跑出来的公司，绿城管理有着推动和引领行业发展的自觉。公司总结出了绿星标准，对产品标准、运营标准、做事标准和供应商标准等进行了规范，在行业内得到了广泛的认同。
同时，公司发起组建了代建同盟，共同分享代建过程中的履历和长处，加快做大行业蛋糕，将不断提升代建在全体行业的渗透率，正在助推代建成为海内主流的开拓模式。
房地产的开拓逻辑在变革，行业的发展逻辑更是已经彻底改变，绿城管理选择了更轻的商业模式。从业务和利润的超预期增长来看，代建没有让人失落望。截至2021上半年，绿城管理实现营收10.8亿元，同比增长32.6%，毛利5.13亿元，同比增长51%，毛利率提升5.8个百分点达到47.5%，净利润2.7亿元，同频年夜增82.8%，展现出强大的逆周期属性。
绿城管理引领的代建行业已经成为中国房地产无法忽略的增长力量。在以管理为核心的轻资产开拓模式下，地产项目开拓的效率大大提升，风险更随意马虎把控，委托方的项目质量和投资收益更具保障，能够真正实现委托方、消费者以及承建商等多方共赢，不仅契合国家弱化地产周期，促进房地产市场平稳康健发展的代价主见，更符合高质量发展和共同富余的新时期诉求。
时也，势也。代建正在走向“大航海时期”
本文源自格隆汇
